Portekiz'de ev almanın gerçek maliyeti
İlan fiyatı ödeyeceğiniz tutar değildir. Kalemleri tek tek topladık ve fiyatınıza göre hesaplayabileceğiniz bir araç ekledik.
Portekiz'de gayrimenkul alım maliyetlerini Türkçe kaynaklarda ararken karşılaştığımız sorun şu: her sayfa kalemlerden birini yazıyor, hiçbiri toplamı vermiyor. 400.000 euro düşünerek yola çıkan bir alıcı, kapanışta belirgin biçimde daha yüksek bir rakamla karşılaşıyor.
Aşağıda kalemleri ayrı ayrı, sonra da toplu olarak veriyoruz. Rakamlar Ağustos 2026 itibarıyladır ve mevzuat değişebilir; her işlem için kapanış tarihinde geçerli oranın teyit edilmesi gerekir.
Bu hesabın anlamlı olması için mülkün belgelerinin de temiz olması gerekir: Portekiz'de ev alırken dikkat edilmesi gerekenler
En büyük kalem: IMT
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), mülk devir vergisidir ve alım maliyetinin en büyük parçasıdır. 2026'da yerleşik olmayan alıcılar için bu vergide esaslı bir değişiklik yapıldı.
Daha önce yerleşik olmayan alıcılar da yerleşiklerle aynı kademeli tarifeye tabiydi. Yeni düzenlemeyle, Portekiz'de vergi mükellefi olmayan kişilerin satın aldığı konutlarda ilk eurodan itibaren sabit %7,5 oran uygulanıyor; kademe ve indirim yok. Kural uyruğa değil, vergi mükellefiyetine bakıyor.
%7,5 oranı her durumda kalıcı değildir. İki halde aradaki farkın iadesi talep edilebiliyor: satın almadan sonraki iki yıl içinde Portekiz'de vergi mükellefi olmak, ya da mülkü aylık 2.300 euroyu aşmayan kira ile uzun dönem konut kiralamasına tahsis etmek. İkinci seçenekte sözleşmenin alımdan sonraki 6 ay içinde yapılması ve ilk 5 yıl içinde en az 36 ay sürdürülmesi gerekiyor. Talebin, şartın gerçekleşmesinden itibaren 6 ay içinde yapılması şart; bu süre kaçırılırsa iade hakkı düşüyor.
Diğer kalemler
| Kalem | Tutar | Not |
|---|---|---|
| IMT | %7,5 | Yerleşik olmayan alıcı, konut. Yukarıdaki uyarıya bakın. |
| Damga vergisi (Imposto do Selo) | %0,8 | Alım bedeli üzerinden. |
| Damga vergisi, kredi kullanılırsa | +%0,6 | Yalnızca kredi tutarı üzerinden. |
| Noter ve tapu tescili | yaklaşık 1.000 – 1.500 € | İşlemin karmaşıklığına göre değişir. |
| Avukatlık | %0,5 – 1 | Sabit ücretle çalışan avukatlar da var. |
| IMI (yıllık emlak vergisi) | %0,3 – 0,45 | Vergi değeri (VPT) üzerinden, her yıl. |
| Condomínio aidatı | değişken | Binaya ve hizmetlere göre; yıllık bütçeye alın. |
Oranlar Ağustos 2026 itibarıyladır. IMI oranını belediye belirler ve kırsal ile kentsel mülklerde farklılaşır.
Bu kalemler toplandığında, yerleşik olmayan bir alıcı için alım anındaki ek maliyet ilan fiyatının kabaca %9-10'una denk geliyor. Buna tadilat, mobilya ve ilk yıl giderleri dahil değildir.
Hesaplayın
Aşağıdaki araç, yukarıdaki kalemleri girdiğiniz fiyata uygular. Tahmini bir dökümdür; bağlayıcı bir teklif değildir.
- IMT (%7,5)
- €30.000
- Damga vergisi (%0,8)
- €3.200
- Noter ve tescil
- €1.250
- Avukatlık (%0,75)
- €3.000
- Alım maliyetleri
- €37.450
- Toplam ödenecek
- €437.450
İlan fiyatının üzerine: +%9,4·Yıllık, tahmini: IMI (%0,375) €1.500
Tahmini bir dökümdür. Noter ve tescil için 1.250 €, avukatlık için %0,75 ve IMI için %0,375 orta değer alınmıştır. IMI, ilan fiyatı üzerinden değil vergi değeri (VPT) üzerinden hesaplanır; VPT genellikle piyasa fiyatının altındadır, dolayısıyla bu satır büyük ihtimalle olduğundan yüksek görünür.
Sonra ne geliyor
Alım anındaki maliyet hikâyenin yarısı. Yatırım kararını asıl belirleyen, yıllık giderler düşüldükten sonra elinize geçen tutardır.
- ·IMI her yıl, mülkü kullanmasanız da ödenir.
- ·Condomínio aidatı ve binanın planladığı büyük onarımlar (obras) sizi de bağlar.
- ·Kiraya verirseniz yönetim ücreti, boş kalan aylar ve gelir vergisi brüt getiriyi belirgin biçimde düşürür.
- ·Sigorta, çoğu binada zorunludur.
Devamı
Aynı konunun diğer tarafı:
Bu listeyi sizin fırsatınız için birlikte geçelim.
Elinizdeki mülkün belgelerini inceleyip ne bulduğumuzu yazılı olarak paylaşırız.