Portekiz'de ev alırken dikkat edilmesi gerekenler

Portekiz'de mülk satın alan Türk yatırımcıların çoğu, süreci mülkü satan tarafın yönlendirmesiyle yürütüyor. Emlak ofisi kendi portföyünü, geliştirici kendi projesini, oturum danışmanı kendi programını anlatıyor. Hepsi işini yapıyor; ancak hiçbiri sizin adınıza “bu mülkü almayın” demek üzere konumlanmış değil.

Aşağıdaki liste, bir fırsatı değerlendirirken istediğimiz belgeleri ve her birinde neye baktığımızı içeriyor. Belgelerin Portekizce adlarını bilerek yazdık: bunları doğrudan satıcıdan, emlakçıdan veya avukatınızdan isteyebilirsiniz.

1. Mülkiyet gerçekten kimde

İlk soru en basit görüneni: satıcı gerçekten mülkün sahibi mi? Portekiz'de bunun tek geçerli cevabı tapu sicilindedir, satıcının beyanında değil.

Certidão Permanente do Registo Predial

Tapu sicil kaydı. Mülkün kayıtlı sahibini, sınırlarını ve üzerindeki tüm şerhleri gösterir. Online olarak ve kod ile doğrulanabilir; size PDF olarak gönderilen bir kopyaya değil, geçerli erişim koduna bakın.

Caderneta Predial Urbana

Vergi idaresindeki (Autoridade Tributária) kayıt. Mülkün vergi değerini (VPT), tipolojisini ve kayıtlı alanını gösterir. Tapu kaydıyla tutarlı olmalıdır.

• ·Kayıttaki isim, sözleşmede imza atacak kişiyle birebir aynı mı?
• ·Mülk miras yoluyla mı gelmiş? Birden fazla hak sahibi varsa hepsinin satışa katılması gerekir.
• ·Tapu kaydındaki alan ile Caderneta'daki alan tutuyor mu? Tutmuyorsa nedeni yazılı olarak açıklanmalı.
• ·Vekâletle satış yapılıyorsa vekâletname güncel ve kapsamı yeterli mi?

2. Mülkün üzerinde ne var

Tapu sicilinin “ónus e encargos” bölümü, mülkün üzerindeki yükleri listeler. Türkiye'deki alışkanlıkla “temiz tapu” beklentisiyle bakmak yanıltıcı olabilir; Portekiz'de bazı şerhler satışı engellemez ama bedeli size geçer.

• ·İpotek (hipoteca): satış anında kapatılacaksa bu, sözleşmeye açıkça yazılmalı.
• ·Haciz ve tedbir kayıtları (penhora, arresto).
• ·Önalım hakkı (direito de preferência): belediyenin, kiracının veya komşunun yasal önalım hakkı olabilir. Koruma altındaki bölgelerde bu süreç işlemi haftalarca uzatır.
• ·Kullanım hakları ve irtifaklar (usufruto, servidão).
• ·Ödenmemiş aidat borcu: Portekiz'de condomínio borcu mülke bağlıdır ve yeni malike geçebilir.

3. Yapı yasal mı, kullanım izni var mı

Bir dairenin fiilen kullanılıyor olması, yasal olarak konut sayıldığı anlamına gelmez. Özellikle yenilenmiş eski binalarda ve çatı katlarında, ruhsatla fiilî durum arasında fark çıkabiliyor.

Licença de Utilização

Belediyeden alınan kullanım izni. Mülkün hangi amaçla kullanılabileceğini belirler. 1951 öncesi yapılarda bulunmayabilir; bu durumda belediyeden durum yazısı istenmeli.

Ficha Técnica de Habitação

Yapının teknik künyesi. 2004 sonrası inşa edilen veya esaslı tadilat gören konutlarda zorunludur. Kullanılan malzemeleri ve teknik donanımı listeler.

Certificado Energético

Enerji sertifikası. Satış ve kiralamada zorunludur; sınıfı düşük olan binalarda ısıtma ve yalıtım maliyetini önden gösterir.

• ·Ruhsattaki oda sayısı ve alan, gördüğünüz daireyle uyuşuyor mu?
• ·Kapatılmış balkon, bölünmüş oda veya çatı katı ilavesi ruhsata işlenmiş mi?
• ·Ticari kayıtlı bir birim konut olarak mı satılıyor? Bu, kredi ve vergilendirmeyi doğrudan etkiler.

4. Kısa dönem kiralama planlıyorsanız

Kira getirisi hesabını kısa dönem kiralama üzerine kuruyorsanız, bunun ayrı bir izne bağlı olduğunu ve her binada mümkün olmadığını baştan bilmelisiniz.

• ·Alojamento Local (AL) kaydı mülke özeldir ve devri otomatik değildir.
• ·Lizbon ve Porto'nun bazı mahallelerinde yeni AL kaydına kısıtlama uygulanabiliyor. Bölge bazında kontrol edilmeli.
• ·Bina yönetimi, kat malikleri kararıyla kısa dönem kiralamayı sınırlayabilir. Condomínio tutanakları okunmalı.
• ·Satıcının gösterdiği geçmiş AL geliri, sizin aynı geliri elde edebileceğiniz anlamına gelmez.

5. Sözleşme yapısı ve ödeme

Portekiz'de satış iki aşamalıdır ve riskin büyük kısmı ilk aşamada alınır.

CPCV — Contrato Promessa de Compra e Venda

Ön satış sözleşmesi. Genellikle bedelin %10-30'u bu aşamada ödenir. Alıcı cayarsa ödediğini kaybeder; satıcı cayarsa kural olarak aldığının iki katını öder. İncelemeleriniz bitmeden bu sözleşmeyi imzalamayın.

Escritura Pública

Noter huzurunda yapılan resmî devir. Vergiler bu aşamadan önce ödenmiş olmalıdır.

• ·CPCV'ye, belgelerdeki eksikler giderilmezse cayma hakkı veren koşullar eklenebilir. Bunu talep edin.
• ·Kredi kullanacaksanız “kredi onaylanmazsa fesih” şartı sözleşmede olmalı.
• ·Ödemeler satıcının kendi hesabına yapılmalı; üçüncü kişi hesaplarına yönlendirme talebi ciddi bir uyarı işaretidir.
• ·Portekiz'de işlem yapabilmek için NIF (vergi numarası) ve genellikle bir Portekiz banka hesabı gerekir.

6. Fiyatın dışında kalanlar

İlan fiyatı, ödeyeceğiniz tutar değildir. Vergiler, noter ve tescil giderleri, avukatlık ve tadilat eklendiğinde toplam maliyet ilan fiyatının belirgin biçimde üzerine çıkar. 2026'da yerleşik olmayan alıcılar için IMT oranında önemli bir değişiklik yapıldı.

Vergiler ve masrafların kalem kalem dökümünü ve bir hesaplama aracını ayrı bir yazıda topladık: Portekiz'de ev almanın gerçek maliyeti

7. Çıkışı baştan düşünmek

Almadan önce sorulması gereken son soru, satarken ne olacağıdır. Bu soruyu satış aşamasında kimse gündeme getirmez.

• ·Bu mülkü sizden sonra kim alır: yerli aile mi, başka bir yabancı yatırımcı mı? İkincisi ise talep, kur ve mevzuat değişimlerine daha duyarlıdır.
• ·Bölgede benzer mülkler ortalama kaç ayda satılıyor?
• ·Satış kazancı üzerinden ödenecek vergi ve Türkiye ile Portekiz arasındaki çifte vergilendirme anlaşmasının bu işleme etkisi nedir?

Kısa kontrol listesi